巧妙论证开发商逾期交房违约金最高上限无效

二审中院逆转最终支持委托人诉求

一、案情简介

委托人刘某购买某司涉案商品房，刘某支付完毕购房款后，原约定交房时间，但某司却是迟延支付。在委托人要求某司按照合同约定比例与期限支付违约金时，该司抗辩合同中约定“逾期交房违约金不得超过合同总标的3%限制”。双方协商无效，刘某等人遂委托本律师团队代理该案二审。

一审法院认为，原、被告双方签订的购房合同是双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。被告未能按照合同约定的时间交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。涉案购房合同第十二条对出卖方逾期交房约定了违约金的计算方法，双方应按该约定计算违约金，现原告请求解除不受“违约金赔付不超过购房总价3%”的限制，缺乏事实依据，依法不予支持。

刘某等上诉请求：1.撤销广东省兴宁市人民法院（xx）粤xx民初xx号民事判决第二项，依法支持上诉人刘某等人全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人某司负担。

二、律师工作开展

本律师接受委托后，对委托人的所有材料和证据进行审查，发现案件有三点需重点补充证据予以印证。

1、论证开发商利用其优势地位单方拟制的该条款是否属于严重公平的格式条款，进而论证其无效。本律师团队在代理本案中，认为一审法院之所以采纳某司的观点，认为《商品房买卖合同》属于双方真实意思表示，故委托人刘某等应受合同中约定“某司承担逾期交付违约金不得超过合同总标的3%”约定属于有效条款，但这恰好是一审法院认定错误之处。

2、涉案楼盘至今未能交付，且交付时间遥遥无期，如认定该条款有效，则严重损害业主们合法权益。律师团队亲自到涉案楼盘进行调取证据，发现涉案楼盘存在较多问题，无论物理属性完工或法律性质上获得《竣工验收备案表》等均不具备，所以交房时间遥遥无期。如法院认定限制被告逾期交房违约金条款属于有效，则不仅不利于督促被告尽快按合同约定标准缴付，而且严重损害公平正义。

3、从反面论证。如二审法院维持原判，则这不仅损害了原告在内众多业主们的合法权益，而且也可能导致其他想解除合同业主们起诉解除合同，这不仅不利于某司尽快将涉案房屋建设完毕并交付给业主们使用，而且也容易引起群体性案件。故此，律师团队在提交的《代理意见》与《紧急情况说明》等书面材料中充分论证本点，最终本律师团队的观点被二审法院全部采纳。

三、最终法院判决

二审法院认为（几乎全部采纳本律师团队代理意见）：

关于购房合同第十二条关于逾期交房违约责任上限为总购房款3%的约定内容是否无效问题。

首先，购房合同第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容，系被上诉人另加且提前单方拟好的条款，属于格式条款。且该逾期交房条款没有进行显著标注，被上诉人表示当时有对上述条款进行解释，但是没有提供证据证明，上诉人亦对此予以否认。

其次，该被上诉人逾期交房违约金上限条款与购房合同第八条以及补充附件第三条第二点关于上诉人逾期付款违约责任按总房价的20%计算的约定对比，明显减轻了提供格式条款的被上诉人的责任，限制了上诉人的主要权利，显然不符合《中华人民共和国民法典》关于公平原则的基本要求。

再次，目前涉案商品房所在小区的园区绿化、小区道路硬底化等工程仍未完工，被上诉人的逾期交付房屋的行为仍在持续，何时能够将符合购房合同约定的商品房交付给上诉人使用尚不能确定，而且目前上诉人的损失早已经超过按照合同金额的3%计付的违约金且损失持续扩大。如按合同约定的总房价款的3%的上限计付逾期交房违约金，不仅不能弥补业主作为守约方的经济损失，亦不足以体现被上诉人作为违约方应承担的相关责任，且不足以促使违约方积极履行其交房义务。

因此，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，应当认定购房合同第十二条逾期交付责任条款中关于逾期交房违约金的上限为合同金额的3%的内容无效。上诉人上诉主张涉案购房合同第十二条逾期交付责任条款中“出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”的约定内容无效，依据充分，依法应予支持。

二审判决如下：

一、撤销广东省兴宁市人民法院（xx）粤xx民初xx号民事判决；

二、确认上诉人刘某等与被上诉人某司于x年x 月x日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号xx）第十二条逾期交付责任条款中“出卖人承担延迟交付违约责任的金额不超过合同金额的3%为限”的约定内容无效；

三、被上诉人某司应在本判决生效之日起七日内向上诉人刘某等支付自x年x月x日起至符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交房条件并通知上诉人刘某等人收房之日止，以购房总金额xx元为基数，按照每日万分之一计付的逾期交房违约金；

四、驳回上诉人刘某等的其他诉讼请求。

四、律师点评

1、本二审终审判决极具社会影响力与社会价值，无论对该楼盘其他业主们后续起诉主张违约金维权，还是对兴宁市法院裁定中止并等待二审中院的其它案件。在一审法院认为，这属于自由裁量后出具小部分判决认定该条款有效的不利情形下，律师遂向兴宁市法院提交书面材料释明，兴宁法院出裁定中止剩余其它案件，确定最终以梅州中院判决书为准。

2、律师工作既有维护当事人合法权益的天职，也有维护社会和谐稳定大局的使命。梅州市中级人民法院最终认定该约定无效，这不仅可降低（或避免）上百户业主二审维权成本，节约了宝贵的司法资源，且也平息或降低了有些业主在交房无望与违约金不足以弥补其损失情况下欲集体起诉解除合同，可能导致的群体性案件，本案例最终实现了法院司法为民与兼顾公平正义的统一。